Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" начался новый этап развития оборота объектов недвижимости (главным образом предназначенных для проживания).
Этот Закон принят в так называемом жилищном пакете законопроектов, которые своей целью имеют создание развитой и устойчивой инфраструктуры строительства жилья. Именно по этой причине упомянутый Закон необходимо рассматривать в тесной связи с такими законами, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о накопительных кооперативах), Закон об ипотеке, Закон о госрегистрации прав на недвижимость.
Круг отношений, регулируемых Законом, довольно узок: «…это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» . Субъектами этих отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, а с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным Законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения. Хотя подавляющее большинство отношений, регулируемых Законом, имеет гражданско-правовой характер, это не исключает того, что этим же законодательством регулируются и отношения административно-правового характера. Так, например, урегулированы отношения, возникающие при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Этим же Законом урегулированы вопросы процедурного характера, связанные с исполнением судебных решений в отношении споров, возникающих из долевого участия в строительстве. Этим же Законом регламентируются вопросы административной ответственности за ненадлежащее выполнение установленных им обязательных предписаний.
Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на основании Закона об участии в долевом строительстве, гораздо более узок, нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ. Это вполне объяснимо, так как :
1) в указанном Законе речь идет только о рукотворных объектах недвижимости; из сферы его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются таковыми в силу их естественных свойств;
2) из-под регулирующего воздействия данного Закона выведены объекты производственного назначения.
Вместе с тем следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит определения того, что является объектами производственного назначения. Таким образом, в процессе правоприменения норм Закона об участии в долевом строительстве встает вопрос о разграничении объектов производственного назначения и тех объектов недвижимости, которые не являются жилыми, но которые могут быть построены под регулирующим воздействием этого Закона (гаражи, встроенно-пристроенные помещения нежилого предназначения и т.п.).
В качестве объектов долевого строительства могут выступать только определенные объекты из всего перечня объектов недвижимости, предусмотренных гражданским законодательством, - жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства. Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, иные объекты недвижимого имущества, перечень которых предусмотрен ст. 130 ГК РФ, не могут выступать в качестве объектов, строительство которых подпадает под регулирующее воздействие Закона об участии в долевом строительстве.
Исходя из буквального толкования указанного Закона, можно сделать вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Коттедж не входит в состав иного многоквартирного дома, является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с нашей точки зрения, не подпадает под регулирующее воздействие комментируемого Закона.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации прав на недвижимость и Законом об участии в долевом строительстве. До государственной регистрации права собственности (вещного права) на объект долевого строительства участник (дольщик) обладает обязательственным правом требования, вытекающим из договора долевого участия в строительстве.
Будучи имущественным правом, обязательственное право может участвовать в гражданском обороте как разновидность имущества. Оно может отчуждаться, передаваться иным лицам.
Так, например, в соответствии с Приказом ФСФР от 30 марта 2005 г. N 05-8/пз-н об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов допустимо включение в имущество закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости имущественных прав по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в качестве объектов инвестирования в строительство).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. «Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» .
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются :
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации прав на недвижимость.
Похожие рефераты:
- Государственная регистрация договоров в долевом строительстве
Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко...- Государственная регистрация ипотеки
Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество имеет весьма важное значение в правовом регулировании отношений по поводу недвижимых вещей.
Посколь...- Государственная регистрация сервитутов
Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст. 131, 216, 274 - 277, 340, 460, 553, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, Лесным кодексом РФ.
В некоторых случаях сервитутами могут о...- Государственная регистрация индивидуального предпринимателя
Одним из основных условий осуществления предпринимательской деятельности является ее легитимность, т.е. государственное подтверждение законности вхождения субъектов в хозяйственный оборот. ...- Государственная регистрация аренды недвижимости
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). «Нарушение указанного треб...
|
Дипломные работы 
